Налоги на сдачу в аренду недвижимости во Франции: выбираем выгодный режим

Рынок недвижимости Франции стабилен, надежен, ликвиден… Кроме того, страна, и особенно Лазурный берег, очень популярна у туристов. А значит, здесь есть всё, чтобы зарабатывать на квартирах. Но нельзя списывать со счетов важнейшее обстоятельство: налоги во Франции – одни из самых высоких в Европе. Как оптимизировать систему налогообложения и увеличить доходность ваших инвестиций? Советует Мария Царфати, эксперт компании My France Estate. Оптимальная стоимость квартиры для сдачи в аренду

Рынок недвижимости Лазурного берега хорошо показал себя на фоне мировых кризисов. Сильных скачков цен на недвижимость здесь не наблюдалось. Плюс, регион позволяет сдавать квартиру в краткосрочную аренду круглый год. В Каннах проводится много деловых и культурных мероприятий, да и в Ниццу приезжают не только для отдыха на пляжах в летнее время.

Прежде чем перейти к расчетам, важно выделить один нюанс. Если ваша цель – в бОльшей степени именно вложение средств с получением дохода от сдачи в аренду, то оптимальная сумма покупки не должна превышать €550000.

Чем выше стоимость недвижимости, тем ниже будет ее рентабельность.

На этом этапе принципиально важно определить главную цель покупки. Это может быть вложение денег с оптимизацией расходов на обслуживание и, как приятный бонус, доход от аренды. То есть вы рассматриваете ренту как дополнительный плюс, а не главную цель. Или же вы хотите разместить свои активы на европейском рынке и ежемесячно получать максимально возможный доход. Исходя из этих целей, оптимальная сумма покупки будет варьироваться.

  • Читайте, как взять ипотеку во Франции.

Расходы на содержание и доходы от аренды

Все расчеты будем вести на примере конкретной квартиры в Ницце – 40-метровой «двушки», расположенной в квартале Музыкантов. Цена объекта – €300000.

Читайте также  Если работник не истребовал зарплату, компания может сэкономить на ЕСН

Примерные расходы на содержание:

  • Ежемесячные шаржи (платежи за уборку придомовой территории, лестниц, обслуживание лифта и т.д.) – €100 в месяц / €1200 в год.
  • Налог на недвижимость (так называемый «tax foncier») – €900 в год.
  • Налог на проживание – €900 в год.
  • Расходы на воду, электричество, страховки, ТВ, интернет – €2000 в год.

ИТОГО: обязательные ежегодные расходы владельца недвижимости составят €5000 в год.

Теперь посмотрим, сколько такая квартира способна принести в виде арендных поступлений.

Примерный доход-брутто от сдачи в аренду:

  • Высокий сезон (июнь, июль, август) – €130/сутки. Закладываем риски и рассчитываем, что у нас квартира заполнена 80% дней, а именно 73 дня из 92. В результате за высокий сезон доход брутто составит €9490.
  • Средний сезон (апрель, май, сентябрь) – €100/сутки. При загрузке в 80%, а именно 72 дня из 91, доход составит €7920.
  • Низкий сезон (остаток года, 182 дня) – €70/сутки. Это минимальная ставка (но в данном случае ее можно в праздничные дни повышать). Рассчитываем, что в течение 182 дней квартира загружена на 60%. В этом случае объект принесет €7644.

ИТОГО: Доход-брутто за год – €25054 (€9490 + €7920 + €7644).

А теперь посчитаем, какие расходы будут у собственника и сколько «чистыми» он получит на руки.

  • Смотрите примеры недвижимости во Франции.

Режимы налогообложения арендного дохода во Франции

При сдаче в аренду недвижимости во Франции существует три режима выплат подоходного налога:

  • реальный;
  • микрорежим;
  • туристический режим.

Посмотрим, как будет формироваться доход в зависимости от выбранной налоговой схемы.

1. Реальный режим

Особенность этой схемы – выделение суммы амортизации на 30 лет из стоимости квартиры при расчете налога. В рамках данного режима выгодно учитывать также все затраты, связанные с квартирой. Например, покупку мебели, перекрашивание стен, приобретение авиабилетов. Все эти расходы вычитаются из налогооблагаемой базы.

Читайте также  Как снизить налог, отложив дату покупки основного средства на несколько дней

Сумма амортизации вышеописанной квартиры составит – €300000 / 30 = €10000.

В реальном налоговом режиме собственнику необходимы услуги бухгалтера. На них заложим в бюджет €800 евро в год.

Если владелец планирует сдавать квартиру через агентство, нужно учесть, что 20% от суммы, вырученной со сдачи, уйдет на комиссию, т.е. €5011 евро.

Из дохода-брутто (€25054) вычитаем:

  • Налоги: €3000 (900 + 900 + 1200);
  • Коммунальные услуги: €2000;
  • Гонорар бухгалтера: €800;
  • Комиссия агентству: €5011.

ИТОГО: прибыль до налогообложения – €14243.

Из полученной прибыли (€14243) вычитаем €10000 (амортизация). Получаем €4243 евро – именно с этой суммы нужно выплатить подоходный налог (20%) и социальный налог (17,5%). В нашем случае налоговая выплата (37,5%) составит €1591 евро.

ИТОГО: чистая прибыль от сдачи квартиры в аренду – €12652 (€14 243 — €1 591). Доходность – 4,2% годовых.

2. Микрорежим

В данном режиме не нужен бухгалтер. Выплата подоходного дохода осуществляется с половины дохода-брутто от сдачи в аренду.

В нашем примере доход за год (€25054) делим пополам и получаем €12527. С этой суммы выплачиваем социальный и подоходный налоги, всего 37,5%. Размер налогов составит €4698. В результате прибыль после выплаты налогов – €20356.

Но это еще не все. Из полученной суммы надо вычесть другие расходы: налоги на недвижимость (€3000), коммунальные услуги (€2000), комиссию агентству за управление квартирой (€5011).

ИТОГО: чистая прибыль от сдачи квартиры – €10345 или 3,4% годовых.

3. Туристический режим

В данном режиме налогообложения квартиру нужно оформить в мэрии именно как жилье под сдачу в туристическую аренду. В этом случае налоговые выплаты рассчитываются с 30% от дохода-брутто.

Посмотрим на примере: 30% от дохода-брутто за год (€25054) – это €7516. Именно с такой суммы будут начисляться подоходный и социальный налоги – 37,5%. А значит, владелец арендной квартиры заплатит государству €2818.

Читайте также  Есть возможность полностью отменить решение налоговиков о доначислении

Дальше вычтем из нашего общего дохода все расходы: €25054 минус €2818 (подоходный и социальный налоги), €3000 (налоги на недвижимость), €2000 (коммунальные услуги), €5011 (комиссия агентству).

ИТОГО: чистая прибыль от сдачи квартиры – €12225 или 4% годовых.

Выше мы рассмотрели три разных режима налогообложения. Каждый из них имеет свои плюсы и минусы. При покупке недвижимости очень важно с вашим агентом выбрать подходящую именно вам схему налоговых выплат. Как видите, в зависимости от этого доходы от одной и той же квартиры могут существенно различаться.

На первый взгляд, прибыль от сдачи квартиры в аренду во Франции незначительна. В России доходность часто составляет от 8% до 15% годовых. Но при объективном анализе рисков, инфляции и финансовой нестабильности рынка 4% становятся более привлекательными, особенно если это вложение на длительный срок и на перспективу.

Автор: Мария Царфати

WildWeb

Top.Mail.Ru